本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道3月22日，龍湖集團（0960.HK）發(fā)布2023年業(yè)績報告，去年集團實現(xiàn)營業(yè)收入1807.4億元，同比下降27.87%；股東應(yīng)占溢利128.5億元，同比下降47.25%。在當天舉行的業(yè)績說明會上，龍湖管理層指出，業(yè)績下滑主要受地產(chǎn)行業(yè)下行，以及消化存量過程中價格和毛利率下降影響。對于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，龍湖集團董事會主席兼首席執(zhí)行官陳序平表示，行業(yè)在經(jīng)過多年發(fā)展后近兩年規(guī)模開始回落，結(jié)合近幾年數(shù)據(jù)，9億—10億平方米是全國新房住宅市場真實居住需求對應(yīng)的體量。短期來看，市場信心尚未恢復(fù)，龍湖仍會持續(xù)聚焦核心城市，以銷定產(chǎn)。值得注意的是，自2022年調(diào)整以來，龍湖內(nèi)部將經(jīng)營性現(xiàn)金流為正作為高質(zhì)量發(fā)展的第一要務(wù)。2023年，龍湖的運營及服務(wù)業(yè)務(wù)合計實現(xiàn)經(jīng)營性收入248.8億元，同比增長5.7%，在核心權(quán)益凈利中的貢獻占比達到60%以上?！拔覀兿Ｍㄟ^高質(zhì)量發(fā)展穿越周期，去年經(jīng)營性業(yè)務(wù)對利潤貢獻過半，如果后續(xù)能夠?qū)κ杖胴暙I過半，那就是真正地完成轉(zhuǎn)型了?！标愋蚱娇偨Y(jié)道。持續(xù)聚焦核心城市“去年龍湖集團首次出現(xiàn)盈利下滑，主要還是受地產(chǎn)航道的影響，在消化過去存貨的過程中，出現(xiàn)價格和毛利率下滑，進而使得盈利水平下降?！痹跇I(yè)績說明會上，龍湖執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官趙軼表示。據(jù)了解，2023年，在“防風險、保民生、促消費”目標驅(qū)動之下，各地取消區(qū)域限購、降低首付比例、調(diào)降房貸利率等政策頻出，共計出臺700余次房地產(chǎn)優(yōu)化政策，力促房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。但伴隨著行業(yè)進一步調(diào)整，房地產(chǎn)市場規(guī)模在去年繼續(xù)收縮。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，去年全國商品房銷售面積約11.17億平方米，同比下降8.5%，創(chuàng)2012年以來新低；全國商品房銷售額約11.66萬億元，同比下降6.5%，銷售額創(chuàng)2016年以來新低。多數(shù)房企去年銷售額下滑明顯。報告期內(nèi)，龍湖的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入1558.6億元，合同銷售額為1734.9億元，銷售總建筑面積為1079.6萬平方米。而在2022年，其地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營收為2270.2億元，合同銷售額為2015.9億元，銷售總建筑面積為1304.7萬平方米。過去兩年，伴隨著行業(yè)銷售額下滑、企業(yè)人均效益持續(xù)下降，諸多房企開始優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，進行精細化管理，一切向利潤看齊。龍湖管理層介紹，集團在過去兩年將管理和銷售費用從160多億元降到了100億元左右，降幅達到35%，其中管理費用幾乎減半。“整個團隊精簡后，業(yè)務(wù)更加聚焦，城市布局也更加聚焦?！苯鼉赡?，城市之間分化愈加明顯，多數(shù)房企紛紛向核心一、二線城市聚焦。分區(qū)域來看，長三角、環(huán)渤海、西部、華南及華中區(qū)域銷售金額在龍湖銷售額中占比分別為28.9%、21.8%、28.4%、11.8%及9.1%。其中，一、二線城市銷售占比達95%。對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，陳序平表示，2010—2015年這六年時間，全國新房住宅成交面積維持在9億—10億平方米的水平；從2016年開始市場熱度猛增，2016—2021年全國新房住宅成交面積保持在14億平方米上下?！皬?億平方米到14億平方米，這其中有不少是投資性需求?！彪S著近幾年以“房住不炒”為主基調(diào)的一系列調(diào)控政策落地，市場熱度逐漸回落，2023年，全國新房市場住宅成交面積約為9.5億平方米，重新回到2010—2015年間的水平。結(jié)合這些數(shù)據(jù)，陳序平認為：“9億—10億平方米是全國新房住宅市場真實居住需求對應(yīng)的體量。”談及當前的市場表現(xiàn)，陳序平指出：“從去年以來，一系列高杠桿企業(yè)的陸續(xù)出險，影響了購房者的信心，這需要時間去進行修復(fù)。同時在2023年，疫情之后整個經(jīng)濟還沒有完全恢復(fù)到疫情前的增速，所以居民的購房意愿、負債意愿仍然處于恢復(fù)過程中?！痹诖饲闆r下，龍湖對地產(chǎn)業(yè)務(wù)作出了更為謹慎的安排。據(jù)趙軼介紹，從去年開始，頭部房企的拿地策略愈加趨同，都集中在一、二線城市，尤其是這些城市的核心區(qū)域，競爭非常激烈。2023年，龍湖在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等17個一線及強二線城市獲取了31宗土地，權(quán)益建筑面積266萬平方米，權(quán)益地價259億元，總貨值超過770億元，平均溢價率控制在8%。截止到2023年年底，龍湖土地儲備合計4539萬平方米，對應(yīng)貨值超過5300億元，其中接近80%的土儲都布局在一、二線高能級的城市。提及今年的銷售計劃，龍湖執(zhí)行董事兼高級副總裁張旭忠表示：“不論外部市場如何變化，龍湖始終將安全性放在發(fā)展的第一位，2024年公司存量項目供貨約2400億元，這里面包括期初的1400億元，今年將新增的供貨大概是1000億元左右。龍湖在此基礎(chǔ)上根據(jù)資金情況新增獲取土地、保持彈性供貨。同時，會根據(jù)市場情況靈活應(yīng)變，主力項目保持產(chǎn)品力優(yōu)勢、穩(wěn)住售價、確保利潤，同時快速清盤變現(xiàn)?！睋?jù)陳序平介紹，開發(fā)商在2020—2021年高點時所拿地塊于2022—2023年進行銷售和結(jié)算，利潤肯定會受到影響，公司去年開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為11%。但后續(xù)隨著近兩年所拿地塊進入結(jié)算期，毛利率水平或有所提升?！皬娜ツ暾麄€結(jié)構(gòu)來看，龍湖2023年之后拿的項目毛利率能做到20%以上。地產(chǎn)商雖然說到了谷底，但是一個逐步修復(fù)的過程。”向新模式轉(zhuǎn)型在上述業(yè)績說明會上，談及房地產(chǎn)發(fā)展的新模式，陳序平表示，2016—2021年，整個房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)都用了同一種方式，即負債規(guī)模與資產(chǎn)規(guī)模的同步上升。這種發(fā)展模式，被行業(yè)稱之為“舊發(fā)展模式”。“它最大的隱患是銷售規(guī)模與負債規(guī)模強掛鉤，一旦市場掉頭，負債是剛性的，而資產(chǎn)又面臨著無法變現(xiàn)的問題，所以很多企業(yè)就陸續(xù)出險?！饼埡?022年開始進行了一系列調(diào)整，去年內(nèi)部提出了高質(zhì)量的發(fā)展模式。據(jù)陳序平介紹，其內(nèi)部將經(jīng)營性現(xiàn)金流為正作為高質(zhì)量發(fā)展的第一要務(wù)。“未來公司要靠業(yè)務(wù)產(chǎn)生正向的現(xiàn)金流去驅(qū)動增長?！蓖瑫r，在降低有息負債規(guī)模上，龍湖內(nèi)部提出，要在穩(wěn)步下降的同時，依靠正向的經(jīng)營性現(xiàn)金流去下降，而非靠被動地出售資產(chǎn)去降負債。龍湖將業(yè)務(wù)分為開發(fā)、運營及服務(wù)三大板塊，包括地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資、長租公寓、物業(yè)管理及智慧營造等C1至C5多航道業(yè)務(wù)。陳序平提出，未來龍湖C2至C5這四個航道的非開發(fā)類業(yè)務(wù)，爭取實現(xiàn)每年利潤20%以上的增長。業(yè)績報告顯示，2023年，龍湖的運營及服務(wù)業(yè)務(wù)合計實現(xiàn)經(jīng)營性收入248.8億元，同比增長5.7%，在核心權(quán)益凈利中的貢獻占比達到60%以上。具體來看，商業(yè)投資2023年租金收入同比增長9%至102.8億元，全年如期新增運營12座商場，其中7座為輕資產(chǎn)，報告期末整體出租率為96.2%，較期初提升3個百分點。截至2023年年底，龍湖開業(yè)的商業(yè)項目總計88座。2024年龍湖計劃將新開14座商業(yè)項目，其中8座重資產(chǎn)、6座輕資產(chǎn)，也就意味著，到2024年龍湖開業(yè)的商業(yè)項目將超過100個。據(jù)陳序平介紹，龍湖內(nèi)部將開業(yè)100座商場稱之為“百MALL時代”，對于新開業(yè)的項目，龍湖將進行定檔分級、一店一策的差異化管理；另外也會對存量項目進行運營效率、空間利用方面的改造提升，以此作為提升商業(yè)業(yè)績的“抓手”。長租公寓業(yè)務(wù)方面，截至去年年底，龍湖冠寓累計已開業(yè)12.3萬間房源，開業(yè)6個月及以上房源的出租率提升至96.4%，租金收入同比增長6%至25.5億元。據(jù)了解，龍湖的C3航道包括長租公寓-冠寓、產(chǎn)業(yè)辦公-藍海引擎、服務(wù)式公寓-霞菲公館以及活力街區(qū)四大產(chǎn)品線，以及目前新增的兩個品牌——佑佑兒童醫(yī)院以及椿山萬樹頤年公寓。陳序平表示：“去年C3航道已經(jīng)實現(xiàn)了6個億以上的利潤，接下來我們會針對C3航道發(fā)布一個全新的品牌。長租公寓業(yè)務(wù)的收入增長會達到兩位數(shù)，盈利能力也會同頻增長。”物業(yè)管理方面，去年龍湖智創(chuàng)生活的物業(yè)管理業(yè)務(wù)實現(xiàn)穩(wěn)步增長，期內(nèi)總收入達102.8億元。其中，物管在管面積達3.6億平方米。龍湖管理層指出：“物管的毛利率已經(jīng)達到30%，在行業(yè)中具有優(yōu)勢，未來會在一些收入端再進一步發(fā)力?！敝腔蹱I造方面，2023年，龍湖龍智造簽約的建管項目在60個左右，簽約的合同金額約40億元，這些項目會陸續(xù)在未來幾年進行確收。據(jù)了解，龍湖龍智造是龍湖集團2022年最新構(gòu)建的航道，涵蓋了5塊業(yè)務(wù)，包括開發(fā)管理、前期策劃、產(chǎn)品管理、方案施工圖BIM設(shè)計、數(shù)字孿生等五大產(chǎn)品模塊，代建只是其中之一。展望代建市場未來發(fā)展空間，陳序平指出：“國外成熟市場大約有30%的外部代建滲透率，目前國內(nèi)離這個30%還有很大的空間。”據(jù)他介紹，龍湖龍智造在航道協(xié)同之間具有優(yōu)勢，目前整體保持30%左右的毛利率水平及較快的增長速度。穩(wěn)步壓降有息負債業(yè)績報告顯示，2023年龍湖有息負債規(guī)模穩(wěn)步下降，有息負債規(guī)模從2070億元降到1926億元，同比下降7.4%。截至2023年年末，公司凈負債率為55.9%，在手現(xiàn)金為604.2億元。今年3月8日，龍湖提前兌付商業(yè)資產(chǎn)支持專項計劃（CMBS），至此，2024年一季度到期境內(nèi)公司債已完全兌付。據(jù)趙軼介紹，龍湖今年內(nèi)到期的債務(wù)只有100多億元，其中年內(nèi)行權(quán)或剛性到期的境內(nèi)公開債券剩余5只，存續(xù)規(guī)模為60.1億元，且到期時間分散、無集中兌付壓力。公司目前已全額備妥5月到期境內(nèi)公司債兌付資金，同時今年還會提前規(guī)劃償還2025年到期的債務(wù)。此外，2026年年底前，龍湖境外無到期公開債券。在融資品種方面，龍湖目前國內(nèi)項目貸款僅包括開發(fā)貸和經(jīng)營物業(yè)貸、信用債，海外則是銀團和美元債，“目的是保持債務(wù)結(jié)構(gòu)的清晰、清爽、安全?！壁w軼在業(yè)績說明會上表示，目前公司跟國有六大行及部分股份制銀行進行了深度合作，融資額度較為充裕。融資結(jié)構(gòu)方面，銀行融資占比接近80%，“未來這個占比還會逐步提升，助力整個公司穿越周期?！苯冢A潤商業(yè)REIT作為首批消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs成功上市，引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。作為同樣擁有大量商業(yè)資產(chǎn)的房企，對于消費REITs，趙軼表示，因為要考慮稅賦、重組以及資金用途等因素，REITs發(fā)行較為復(fù)雜，且龍湖很多商業(yè)綜合體是跟住宅捆綁的，要慢慢剝離后才能達到發(fā)行的狀態(tài)，所以目前對于消費REITs還是一個積極關(guān)注的狀態(tài)。不過，趙軼亦強調(diào)，在商業(yè)方面，龍湖會通過經(jīng)營性物業(yè)貸，把一些資產(chǎn)的價值通過融資的方式體現(xiàn)出來。據(jù)他介紹，目前公司約有110個重資產(chǎn)商業(yè)項目，用于融資的約70個，還有40個可用于后續(xù)融資，“這為公司提供了一個長期、低成本的融資渠道?！苯刂?023年年底，龍湖經(jīng)營性物業(yè)貸融資達474億元，平均融資成本不到4%。趙軼表示，隨著新政支持力度的加大，今年龍湖存量經(jīng)營性物業(yè)貸置換增量已超過110億元，未來有望進一步增多。（編輯：盧志坤 校對：燕郁霞） 舉報/反饋